21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道
夜幕降臨，華燈初上。見證了上海變遷與發展的外灘，人潮洶涌，江對岸的東方明珠美景盡收眼底。然而，近日剛結束與客戶關于外灘某棟寫字樓談判的黃云（化名），卻無心看風景。作為一名外資機構代理，近期黃云深切感受到了上海大宗交易市場的變化：成交周期拉長、價格反復調整，這些因素導致他與客戶的談判不如過往順暢。
大宗交易成交本來就相對復雜，在行情下行時，黃云需要耗費更多時間與精力。從業十多年，黃云也經歷過大宗交易的數次周期轉換。
不過他也發現，自己在10月簽下的一單寫字樓交易，因業主急于擺脫流動性困境而折價出售，也成為民企的“撿漏”機會?！俺山粌r格符合當下的市場水平?！秉S云說，盡管這單大宗交易的成交價格低于上一手業主買入的成本價，但是符合市場趨勢，“部分資產價格下跌是逐步擠出往年巔峰時期泡沫的過程”。
作為全國大宗成交最活躍的市場，上海大宗交易市場良好的流動性一直是吸引各路資本的因素之一。然而，多家機構統計數據顯示，上海大宗交易正趨于放緩，過往高溢價成交的資產正在“擠泡沫”。戴德梁行數據顯示，2023第三季度，上海大宗交易市場共收錄21宗成交、共計162億元，成交金額同比下跌34%、環比下跌33%。
進入調整周期
黃云很清楚，市場難免經歷周期性波動，這段時間商辦物業的大宗成交情況代表了整個上海投資市場的行情。
各家機構在統計數據時，樣本參照不一樣，因此季度數據統計會有差異性。仲量聯行三季度數據統計顯示，經過2023年第二季度的市場下行后，交易量出現回暖跡象。比如，上海投資市場共錄得28宗成交，成交總金額達144億元人民幣，環比增長38.9%，同比增長6.1%。而戴德梁行數據則略顯悲觀，顯示并未顯現回暖趨勢，三季度大宗交易成交21宗，成交金額162億元，成交額同比下降34%、環比下降33%。綜合來看，前三季度成交額低于2021年與2022年同期。
交易放緩的另一面，是資產成交類別呈多樣化趨勢。辦公、工業、長租公寓及產業園區的成交金額占比分別為19%、17%、14%及9%。
除辦公、公寓、產業園區及工業等熱門資產類別外，零售物業成交在三季度受到關注，收錄共計4宗成交，成交金額占比達28%。值得關注的是，隨著全國旅游市場的強勢恢復，酒店投資市場也有所回暖。三季度收錄兩宗酒店成交，成交金額占比12%。
此間也不乏有企業借機盤活資產，從而加速資產周轉。10月11日，華僑城（亞洲）公告稱，計劃以不低于24.3億元在北京產權交易所通過公開掛牌出售銷售上海蘇河灣項目部分資產。該部分資產就是寶格麗酒店。此前的4月，華僑城以6.12億元出售了蘇河灣項目的寶格麗公寓51%股權。
正如黃云所成交的大宗物業案例，投資人在國內經濟周期下，開始挖掘優質的“困境資產”。據仲量聯行統計，三季度大宗交易中，有21億成交金額為法拍獲取的項目，占據總成交額的14.5%。
仲量聯行華東區投資及資本市場部總監孫翎表示，相比疫情之前，上海資產價格正進入調整周期。不過她堅信，上海的資產價格雖然在“擠泡沫”的過程，但還是有一個底線，“現在這個價格還是比較理性的，目前有非常多自用或者是投資型買家，都會覺得有吸引力?！?/p>
戴德梁行數據顯示，調整10%以內（包括不調整項目）的占在售300余棟項目的10%，調整10%-20%的占比80%，即大多數項目依然在業主之前報價的八折以上；調整20%-30%的占比7%；而價格區間在6.5折-7折的總占比僅3%，其中位于流動性比較強的CBD/DBD區域的約占一半（1.5%），在上海僅5個項目左右，屬于市場偶然極端現象。
戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強認為，四季度辦公大宗市場將繼續調整，資本化率出現上升趨勢，賣方價格預期將進一步降低，市場存在抄底機會；市場將繼續延續以內資買家為主導的市場格局，預計四季度外資買家依然表現偏弱；作為新崛起的另類資產，長租公寓四季度仍將是機構投資人最關注的資產類別之一；消費類基礎設施REITs申報工作正如火如荼地進行，四季度或將出現成功發行案例，零售類資產會吸引更多投資人目光；隨著住宅政策的預期變化，住宅整棟資產重新受到市場關注。
投資型買家發力
從戴德梁行的研究結果看來，近期上海大宗物業成交，內資買家比例攀升的同時，投資型買家發力明顯，占比大幅提升。2022、2023上半年上海大宗交易市場投資型買家占比分別為65%、59%，而2023第三季度這一數字飆升至87%。
與之相對應的是，自用型買家并沒有顯著提升，僅占總成交額的13%，其中又以消費類和專業服務類較為活躍，二者占到自用型買家成交總額的半數以上。
仲量聯行的研究也表明，投資型買家正在入市。在三季度大宗交易市場中，投資型買家占比64%；內資買家占比91%。除傳統保險、金融機構外，一些地方政府和私人買家正積極進入市場。
據了解，目前部分內資金融機構也處于轉型期，開始關注股權投資，進而提升了物業資產的關注度；此外，保險機構也比較活躍。孫翎指出，這些新面孔追求的依舊是性價比，傾向于投入有現金流的核心地段的物業。
孫翎指出，中國房地產市場在經歷了一系列變革后，投資市場活躍度正穩步提升，展現出人們對中國市場依舊保持長期信心及持續看好。
對于投資型買家入市，盧強認為是多方面原因驅動的。
首先，貸款利率為自2007年以來的最低水平，目前在4.2%的水平上，信用較好的投資機構或國企甚至可以到3.8%以下，這對于投資端有積極深遠作用。資產持有期間還本付息壓力大大減小，融資成本降低。利息成本的降低有助于獲得正向現金流，有利于真正實現融資杠桿的作用，提高整個投資周期的回報率。
其次，之前辦公樓的凈回報率低于貸款利率，在目前凈回報率大于貸款利率的情況下，杠桿作用明顯。利率的低位以及繼續下行趨勢，會降低無風險收益率，更大范圍的投資者對資本化率的期望也會在動態中逐步回調。
正如孫翎所言，“上海仍為中國最具吸引力的房地產投資目的地。中東財團紛紛在中國設立辦公室，體現出投資人對中國長期基本面和前景保持樂觀?！?/p>
